специализированная юридическая фирма

(495) 925-88-25

График работы: ПН-ПТ с 10-00 до 19-00 e-mail: info@prawyezh.com

НОВАЯ ИПОТЕКА
 
 

Восстание квартир

«11» октября 2018 г.

Россия в 2018-м бьет один ипотечный рекорд за другим — кредиты на жилье берут все кто ни попадя, в том числе пенсионеры и весьма скромно зарабатывающая молодежь. Казалось бы, рынок аренды в условиях общероссийской ипотечной истерики должен попросту зачахнуть, но нет — съемные квартиры по-прежнему кому-то нужны. Более того, они смеют дорожать.По подсчетам ЦИАН, за год (с августа 2017-го по август 2018-го) ставки аренды однокомнатных квартир выросли в 28 из 37 крупнейших российских городов. В среднем увеличение составило 2,5 процента. К осени за среднестатистическую «однушку» в мегаполисах страны просили 22,6 тысячи рублей в месяц — против 22,1 тысячи годом ранее.Средние ставки для двухкомнатных объектов за тот же период увеличились более чем на процент — с 34,9 тысячи до 35,4 тысячи рублей в месяц. Удорожание съемных «двушек» зафиксировано в 22 крупнейших городах.«Трешки», в свою очередь, подорожали в половине (19) крупных муниципалитетов. Суммарно по данному типу квартир ставки за последние 12 месяцев снизились почти на три процента, с 55 до 53,9 тысячи рублей в месяц.«В отличие от прошлого года, когда рост рынка был обусловлен повышением ставок в более дорогих сегментах — в многокомнатных квартирах и в недавно сданных новостройках, — сейчас заметнее выросли ставки в однокомнатных квартирах и в домах советской постройки», — подчеркивают аналитики ЦИАН. То есть дорожают самые доступные квартиры.В списке городов с самой дорогой арендой жилья шокирующих изменений не произошло: Москва и Санкт-Петербург — на первых строчках. В десятку также попали Хабаровск, Владивосток, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Самара, Ростов-на-Дону и Казань.Самые дешевые квартиры предлагаются арендаторам в Кирове, Новокузнецке и Пензе. В последней, например, «однушки» сдаются по средней ставке 7,6 тысячи рублей в месяц — невероятно низкий, особенно по московским меркам, ценовой уровень.Однокомнатные квартиры экономкласса остаются самыми любимыми среди арендаторов. И потому они дорожают быстрее, чем остальные виды съемной недвижимости, — к неудовольствию съемщиков.Лидером по росту арендной ставки на квартиры небольшой площади в 2018 году стал город Тольятти — плюс более чем 9 процентов к показателю за август 2017-го. Затем, согласно данным ЦИАН, идут Новосибирск, Краснодар и Красноярск, где рост за рассматриваемый период превысил 5 процентов.В Москве «однушки» ищут более 30 процентов арендаторов, сообщили в МИЭЛЬ. При этом доля предложения однокомнатных квартир составляет не более 12 процентов.«Средняя стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса в августе 2018 года составила 31,7 тысячи рублей — на 6 процентов выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — утверждает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».Большинство съемных «однушек», по ее словам, расположено в не самых благополучных Южном и Юго-Восточном округе Москвы. Меньше всего их в центре — не более 4 процентов от общего числа соответствующих предложений. Но многим и многим квартиросъемщикам, ориентирующимся прежде всего на стоимость жилья, все равно — юг или север. Уложиться бы в бюджет.Еще одна плохая новость для арендаторов — собственники квартир старательно игнорируют ипотечный бум, финансовую нестабильность, санкции и все прочее, что, по идее, должно отрицательно влиять на рынок съемного жилья. По их мнению, кризис давно миновал, а это значит, что можно возвращаться к старым привычкам — привередничать при выборе жильцов, ни за что не торговаться и вообще всячески демонстрировать свое превосходство. Разумеется, в меньшей, чем десять и пять лет назад, степени — все же очередей за съемным жильем нет.Но хорошие и адекватно оцененные квартиры сдаются быстро, и у их владельцев нет повода лебезить перед арендаторами. Как отмечают специалисты «ИНКОМ-Недвижимость», число собственников экономичных квартир, готовых брать на себя повышенные обязательства перед квартирантами, изменяется в соответствии с уровнем спроса. И сегодня, когда востребованность бюджетных лотов стабильно высока, не более 35 процентов наймодателей по запросу арендаторов обновляют или частично заменяют мебель, сантехнику и бытовую технику, устраняют неисправности. Год назад речь шла о 40 процентах, в 2016-м, когда предложение в 1,5 раза превышало спрос, таких собственников было 60 процентов от общего числа.А в разгар кризиса в 2015 году объектов в экспозиции было в 2,5 раза больше, чем платежеспособных арендаторов, и тогда 80 процентов наймодателей в конкурентной борьбе за жильцов производили работы по улучшению своих квартир.Аналитики также заметили колебания численности лояльных собственников, снимающих с арендаторов некоторые требования (по национальному, возрастному или гендерному признаку, семейному положению). Так, в рекламных объявлениях докризисного периода лишь 15 процентов наймодателей давали добро на заселение квартирантов с детьми и животными, в 2015-м их число выросло до 50 процентов и сохранялось на том же уровне в течение двух лет. Сегодня арендодатели стараются не указывать в объявлениях свои притязания относительно будущих жильцов, они обсуждают все актуальные вопросы при встрече. При этом практика показывает, что уже лишь треть собственников не против того, чтобы квартиранты вселялись с детьми и животными.«Большинство владельцев квартир, сдающих свои объекты на длительный срок, — и это по-человечески понятно — очень беспокоится о том, кто станет их жильцами. Но они стараются избавляться от привычки отсеивать кандидатов заочно, руководствуясь лишь стереотипами и предрассудками», — говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».В пользу аренды и в поддержку арендодателей, надо сказать, выступает простая математика. Ответ на вопрос «Что выгоднее — снимать или купить квартиру в ипотеку?» однозначный: аренда лучше.«С финансовой точки зрения, не только в нынешних условиях, но и прежде, согласно чисто математическим подсчетам, аренда выгоднее ипотеки, — говорит Мария Жукова. — Ежемесячная средняя стоимость найма квартиры экономкласса меньше ежемесячной суммы выплат по ипотечному кредиту. Плюс затраты на страховку и оплату процентов по кредиту добавляют в итоге к стоимости квартиры, купленной в ипотеку, до 30-50 процентов».Эксперт приводит примеры расчетов. По данным МИЭЛЬ, средняя стоимость найма однокомнатной квартиры экономкласса в Москве составляет 29 тысяч рублей. Средняя стоимость аренды «однушки» в спальных районах колеблется в районе 25-27 тысяч рублей. «В качестве покупки на первичном рынке Москвы будем рассматривать квартиру стоимостью пять миллионов рублей, — поясняет Жукова. — Необходимый первоначальный взнос составляет 20 процентов, то есть в данном случае миллион рублей. Если оформлять в кредит четыре миллиона рублей по ставке 11,4 процента, то размер ежемесячного взноса составит 46,5 тысячи рублей».Если размер арендного платежа составляет 35 тысяч рублей в Москве, то ипотечник с таким ежемесячным платежом может рассчитывать только на трехмиллионный кредит сроком на 15 лет. Если же все равно нужно четыре миллиона рублей, то срок кредитования можно увеличить до 25 лет, а ежемесячный платеж до 40 тысяч рублей. Но в этом случае и переплата значительно увеличится.В том случае, если рассчитывать на такой же ежемесячный платеж, как и арендная плата (30 тысяч рублей в месяц), то при минимальном первоначальном взносе и сроке кредита на 15 лет можно взять только 2,6 миллиона рублей. В совокупности с первоначальным взносом сумма составит 3,1 миллиона рублей. «В Москве за такие деньги купить полноценную однокомнатную квартиру невозможно, только в Зеленограде или Некрасовке. В единичных проектах можно найти студии минимальной площади», — указывает эксперт.Второй пример: двухкомнатная квартира у метро «Бауманская», в кирпичном сталинском доме. Квартира в хорошем состоянии, высота потолков — три метра, общая площадь — 56 квадратных метров. Стоимость квартиры составляет 8,5 миллиона рублей, стоимость аренды — 40 тысяч рублей в месяц.Стандартные условия ипотечного кредитования: первоначальный взнос — 20 процентов, срок кредитования — 20 лет, подтверждение доходов — 2-НДФЛ, при этом ежемесячный доход должен быть не менее 135 тысяч рублей. Процентная ставка, допустим, 11 процентов.Ежемесячный платеж составит более 70 тысяч рублей. При этом потенциальный заемщик должен иметь первоначальный капитал в сумме 1,7 миллиона рублей и в течение 20 лет ежемесячно выплачивать банку 70 тысяч. «Взяв кредит у банка в размере 6,8 миллиона рублей, за 20 лет заемщик выплатит более 17 миллионов, — резюмирует Жукова. — На эти деньги снимать эту же квартиру можно почти 40 лет. Правда, она не будет в вашей собственности».
Источник: ИА "ГАРАНТ"

Все новости ...



Lex respicit aequitatem

[право с уважением относится к справедливости]

 

СТАЖИРОВКА В «ПРАВЕЖЪ»

Компания «Правежъ» предоставляет студентам юридических факультетов возможность применить свои знания на практике!

Подробнее

КОНТАКТЫ

Москва, 1-я улица Ямского поля, д.9/13

(пять минут пешком от м. Белорусская)

Тел.(495) 925-88-25

e-mail: info@prawyezh.com

Открыть схему проезда
Главная | О насУслуги | Цены | Новости | Публикации | Контакты

Copyright 2017 - Правежъ - All rights reserved